Вопрос юристу по вопросам земли и недвижимости. г.Екатеринбург.

Задавайте, пожалуйста, ваши вопросы.

Добрый день, уважаемая Ольга!
Я собираюсь продавать квартиру без посредников. Вторичное жилье. Без ипотеки. Чистая продажа, документы готовы, как безопаснее оформить сделку через агентсво или юриста и куда именно лучше обратиться. С уважением, Татьяна Сергеевна!Мой адрес для ответа: zts84@mail.ru

Татьяна Сергеевна, добрый день.
Я не вполне поняла что значит продать "без посредников", так как далее Вы спрашиваете как безопаснее оформить через агентство или юриста..?

Агентство и юрист - это тоже посредники.

В любом случае, могу сказать, что при продаже квартиры важным моментом для Продавца является момент передачи денег.
Когда и как Вы планируете получить деньги? До регистрации или после?
Как правило, Покупатели настаивают на том, чтобы оплата производилась ПОСЛЕ регистрации, а Продавцы на том, чтобы ДО.

Выходом из этой ситуации является расчеты через банковскую ячейку.
Здесь есть также свои риски.
Я рекомендую:
1. Банк выбирайте Вы (чтобы избежать любого сговора между Покупателем и служащими)
2. Банк выбирайте известный (не местного характера)
3. Выбрав банк посетите его и попросите дать Вам договор банковской ячейки для изучения домой.
4. Уточните в Банке в какие положения (разделы) договора можно будет внести правки, согласно Вашим пожеланиям.
5. Условия доступа к ячейке: Запрет на доступ к ячейке кому-либо на 0000 дней (на срок регистрации), после 0000 дней доступ имеет Продавец (то есть Вы) при условии предъявлении
Оригинала договора купли-продажи с отметкой о регистрации.
6. Постарайтесь договориться, чтобы ключи от ячейки оставались у Вас.
7. Перед закладкой денег в ячейку не пожадничайте и оплатите банку услугу - проверка денег на подлинность.

Бывают и другие важные моменты, которые нужно учесть, но их можно обсуждать только имея на руках реальный текст договора аренды ячейки и с учетом того, на какие условия готов пойти Покупатель.

Если Вам понадобится помощь в оценке договора банковской ячейки, а также хорошие советы по его улучшению, пишите мне mail@profvopros.ru

С уважением,
Мурадова О. Н.

Доброе утро!
Не можем получить документы на собственность.
Был заключен договор долевого участия на строительство квартиры мансардного типа в уже существующем доме. Квартиры построены, по договору оплачено 100 %  стоимости. Около года не удается оформить собственность. Застройщик организует ТСЖ в другом городе, чтобы оформить собственность через ТСЖ. Каким образом будет проводится операция регистрации квартиры в собственность? Чем может грозить? Может ли застройщик изменить условия договора и установить новую цену?

Добрый день.

Постараюсь ответить на Ваши вопросы по последовательно.

"Застройщик организует ТСЖ в другом городе, чтобы оформить собственность через ТСЖ."
Этого быть не может, так как ТСЖ - это товарищество собственников жилья, которое организуется на базе какого-то конкретного дома. ТСЖ привязано четко к дому и, поэтому, ТСЖ "в другом городе" не может иметь никакого отношения к Вашему дому.
Предполагаю что Застройщик "пудрит Вам голову", чтобы потянуть время.


"Каким образом будет проводится операция регистрации квартиры в собственность?"
Вновь построенное жилье регистрируется на основании заявления двух сторон - Застройщика и собственника жилья. В тех случаях, когда Застройщики уклоняются от подачи документов на регистрацию, право собственности оформляется через суд.
Подается иск в суд по месту нахождения объекта недвижимости с просьбой признать право собственности за инвестором (покупателем). В законе есть соответствующие обоснования для такого иска. Как правило иски подобного рода, если они составлены грамотно, 100%  удовлетворяют. После вынесения решения право собственности в Росреестре регистрируется на основе судебного решения.

Если Вам понадобится грамотная юридическая помощь в составлении искового заявления о признании права собственности на вновь построенный объект - я готова Вам быть полезной.
В этом случае пишите мне на: mail@profvopros.ru

"Может ли застройщик изменить условия договора и установить новую цену?"
По закону застройщик не может изменять условия договора в одностороннем порядке.
Договор всегда должен меняться по согласию двух сторон, заключивших договор.

Риски, связанные с долевым участием в строительстве возникают тогда, когда Застройщик объявляет себя банкротом.
В случае банкротства Застройщика, Вам придется предъявлять требование о передаче квартиры в рамках процедуры банкротства. Это сложнее и дольше, чем признать собственность по суду в обычном порядке. А если учесть тот факт, что изменения в законодательстве о банкротстве, связанные с защитой прав дольщиков, были приняты лишь в ноябре 2011 года, то гарантировать признания права на квартиру в рамках банкротства пока сложно. Так как эти нормы новые и единообразная судебная практика по ним пока не сложилась.

Поэтому, затягивание вопроса по оформлению квартиры грозит двумя моментами:
1. Застройщик скроется из поля зрения и будет невозможно получить необходимые для суда документы (разрешение для строительства, акт ввода в эксплуатацию объекта и др. бумаги).

2. Застройщик будет признан банкротом, и начнется процедура формирования конкурсной массы для продажи его имущества с торгов. Если пропустить этот момент, то можно остаться без квартиры.

С уважением,

Мурадова О. Н.

Спасибо за ответ!
Возможно я перепутала застройщик создает ЖСК в другом городе, а не ТСЖ. Чем может грозить оформление права собственности через ЖСК?

ЖСК не лучше ТСЖ.
Жилищно-строительный кооператив создается для строительства объектов.
То есть, для тех объектов, которые еще не построены.
Если Ваша квартира уже построенный объект - то не понятно, причем здесь ЖСК?

В целом могу сказать, что прежде чем вступать в какой-либо ЖСК, следует изучить его Устав. Особое внимание нужно уделить финансовой стороне вопроса (размеру вступительного взноса и порядку выплаты пая), а также правам и обязанностям сторон, штрафам и санкциям за нарушение принятых обязательств.

Но повторюсь, если Ваш объект был построен на Ваши средства по договору долевого участия, то Вам для оформления объекта в собственность ни в какие ЖСК вступать уже не нужно.

Внимательно прочтите договор, который Вы подписали и по которому Вы оплатили деньги.
Если в договоре четко указано, что к такому-то сроку такое-то лицо обязано Вам передать определенный Объект, то нужно требовать этот Объект от того юр. лица, с которым подписан договор.
Любые уловки и уход в сторону от первоначальных условий договора (включая создание новых структур в виде ЖСК) - признак того, что Застройщик уклоняется от исполнения договора.

С уважением,
Мурадова О. Н.

Спасибо! Именно так и предполагала.

Можно ли внести деньги за комнату в еще не построенном доме? Застройщик Л.Воробьёв. Комплекс домов сторится на Уралмаше, есть уже построенные дома. Комната устраивает, цена тоже подходящая, но дома то ещё нет. Только плпанируется закупка земельного участка и строительство, а деньги надо внести сейчас.

Татьяна, добрый день.
При покупке недвижимости на стадии строительства самое главное обезопасить себя хорошим договором.
Какой договор Вам предлагают для подписания?

Вышлите мне на mail@profvopros.ru текст договора, который предлагает для заключения застройщик.

С уважением,

Мурадова О. Н.

Добрый день! Подсажите пожалуйста, в 17 этажном доме, на 17 этаже продается квартира, указанно мансардного типа, пока без права прописки, но вопрос обсуждается, на сколько рисковано брать подобный вариант и какими затратами он может обернуться?

Заранее спасибо!

Добрый день Алла.

Если вопрос с пропиской еще решается,то скорее всего, в настоящее время квартира не отвечает всем требованиям, которые предъявляются законом к жилому помещению. В соответствие с действующим законодательством РФ граждане могут прописываться только в жилые помещения, пригодные для постоянного проживания.

Процедура признания помещения жилым урегулирована Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Эта процедура очень сложна и требует больших временных и материальных затрат по переустройству помещения, плюс согласование всех строительных работ с различными гос. органами.
Чтобы оценить все риски, необходимо четко понимать: на какой стадии находится решение этого вопроса. Поэтому советую Вам ознакомиться со всеми документами, которые имеются на руках у продавца. И уже на основе полученной информации сделать вывод о вероятности получения им положительного решения.
В противном случае, Вам придется заниматься этим вопросом самостоятельно.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Здравствуйте Ольга Николаевна!! Подскажите пожалуйста как быть когда двоюродный брат незаконно заграбастал дом моего отца пока я был в армии. И прописал туда своего несовершеннолетнего сына. Куда мне обротится ведь моя доля в этом доме тоже есть!!! Подскожите пожалуйста!!! Зарание спосибо!!

Александр, добрый день.

Мне понятно Ваше искреннее негодование, но юридический язык не терпит простых и пространных фраз.
Слово "заграбастал" мне не очень понятно.
Чтобы я дала Вам хороший совет, опишите, пожалуйста, что произошло именно с юридической точки зрения.
Вы были собственником дома или не были?
Что именно значит "заграбастал"?
Почему дом Вашего отца получил брат?
Что произошло с отцом?
В каком году произошли события?

Пожалуйста, изложите факты с правовой точки зрения и я постараюсь Вам помочь.

С уважением,

Мурадова О. Н.

Администрация города предлагает мне через договор мены ,и непременно с оценкой, переехать из центра города предлагая мне за 2 комнаты в коммунальной квартире однокомнатную квартиру, но по рыночной оценке получается что наша недвижимость не равноценна (мне придётся доплатить разницу администрации). Какие возможны сложности в этой ситуации и как лучше оформить сделку?

Добрый день Татьяна.

Уточните пожалуйста, почему администрация предлагает Вам переехать.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Добрый день Ольга Николаевна. Администрация хочет сделать капитальный ремонт в здании (о чём уже вышло постановление)и разместить там один из своих отделов.

Добрый день Татьяна.

Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Требование Администрации о проведении рыночной оценки принадлежащего Вам недвижимого имущества законно, так как это закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса РФ: «при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием».
Чтобы понять все сложности, которые могут возникнуть при заключении сделки, необходимо внимательно изучить соглашение, которое в соответствии с Жилищным кодексом РФ Вы уже подписали с Администрацией, или которое Вам предстоит еще подписать.
В этом соглашении прописываются все существенные условия сделки: выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа, в том числе о предоставлении Вам взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если разница в стоимости обмениваемой недвижимости не очень значительна, то попробуйте настоять на том, чтобы в договоре мены была следующая фраза: «Стоимость обмениваемых жилых помещений признается равнозначной», тогда Вам не придется ничего доплачивать.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Добрый день, Ольга Николаевна! Я хочу приобрести земельный участок (сад), какие документы должен предоставить продавец? И чем садовое товарищество отличается от дачного? Спасибо.

Лариса, добрый день.

Если речь идет о приобретении в собственность земельного участка, то в фокусе внимания должно быть вот что.
Земля может находится либо в частной собственности: у граждан или юр. лиц.
Либо в государственной собственности: на федеральном уровне (РФ), на уровне субъекта РФ или на уровне муниципалитета.

При покупке земли нужно проверять следующее:
1. Правомочность продавца (наличие оформленного по закону права собственности).
Для этого нужно проверить свидетельство о праве собственности на землю + запросить у продавца выписку из ЕГРП, датированную самой ближайшей датой (не больше чем недельной давности).
Таким образом Вы защитите себя от мошенничества. Если земля уже продана другим людям, но продавец имеет на руках старое свидетельство - то выписка из ЕГРП снимет все вопросы.

2. Законность приобретения права собственности на землю. Это нужно проверить для того, чтобы в последствии не стать жертвой неправильных (незаконных) действий, совершенных ранее. Допустим муниципалитет выясняет, что земля была выдана человеку с нарушением закона и требует эту землю обратно.
Поэтому, нужно выяснить как получил землю в собственность продавец.
В зависимости от ответа на вопрос "как?" - нужно проверять соответствующие документы.

3. Проверить законность подключенных коммуникаций: свет, вода, газ, канализация.
Нужны соответствующие договора.
И проверить отсутствие задолженности (по квитанциям).

4. Проверить отсутствие задолженности по земельному налогу.
Запросите квитанции об оплате.

5. Если продавец находится в браке и/или если земельный участок приобретался в собственность в тот момент, когда продавец БЫЛ в браке - нужно нотариальное согласие супруга на продажу (со стороны продавца).
Либо соглашение о разделе имущества, заверенное нотариально.

6. Проверьте кадастровый паспорт земельного участка. Сверьте границы, указанные в кадастровом паспорте с реальными границами.

Садовое товарищество от дачного отличается целью, для которых они создаются.
Приобретение земли и вступление в то или иное товарищество - отдельные с правовой точки зрения процессы.

Для Вас как для покупателя земли самым важным должно быть понимание следующих вопросов:
К какой КАТЕГОРИИ земель относится земельный участок, который предлагается купить?
Какой РАЗРЕШЕННЫЙ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ этого участка?


Если Вам предлагают вступить в члены того или иного товарищества- в первую очередь читайте внимательно Устав этого товарищества.
- Порядок вступления
- Порядок выхода
- Порядок определения размера взносов
- Права членов товарищества
- Порядок управления



С уважением,

Мурадова О. Н.

Здравствуйте,я собираюсь покупать квартиру,естественно хочу быть единственным собственником в ней,кроме меня там будет прописана моя дочь и муж.Так вот вопрос,при разводе будет ли полагаться какоя-то доля квартиры моему мужу?И подскажите как именно тогда ее надо оформить,чтобы я была ее единоличным владельцем?

Добрый день Лена.

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В связи с тем, что квартиру Вы будете приобретать, находясь в браке, то она автоматически становится общим имуществом супругов.
В соответствии со ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
Чтобы обезопасить себя на случай расторжения брака, я советую Вам заключить с мужем брачный договор, в котором подробно описать: как будет делиться квартира. Например, квартира останется тому супругу, на которого она будет зарегистрирована.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Здравствуйте, Ольга Николаевна. У меня вопрос такой: хотелось бы в ипотеку приобрести комнату, но заинтересовалась новинкой - квартиры-студии. Цена такая же, но ипотека по этим квартирам не возможна. С чем это связано?

Доброго времени суток! В 1993 году приватизировали квартиру в квартире были прописаны мать отец дочь и внучка 1988 года рождения, в договоре приватизации участвовали только мама и папа, внучку в приватизацию не включили, в 2006 году умер папа и наследником стала мама (дети дочь и сын отказались от наследства). 24 .09.2012 года умирает мама, и я ее дочь случайно узнала на днях, что можно через суд определить долю внучки в этой квартире т.к она там прописана до приватизации и по настоящее время, есть ли шансы иначе она получается остается без жилья

Добрый день Елена.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Квартира-студия - является недвижимым имуществом, поэтому она может находиться в залоге.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Добрый день Елена.

Внучка, не участвовавшая в приватизации, не останется без жилья, она имеет право бессрочного пользования данным жилым помещением.
Действительно, не включение в число собственников при приватизации квартиры несовершеннолетних детей, проживавших в квартире на момент приватизации, является нарушением закона.
Но чтобы оценить шансы на включение в число собственников внучки и признания сделки по приватизации квартиры частично недействительной необходимо изучить детально весь процесс приватизации квартиры и документы (наличие отказа законного представителя не совершеннолетнего ребенка- внучки от приватизации, согласия органов опеки и попечительства и т.д.).
Кроме того, необходимо четко определиться: не пропущен ли внучкой срок исковой давности для обращения в суд, так как в Вашем случае с иском в суд нужно обращаться ей.
Согласно ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности, т.е. суд не вправе отказать гражданину в приеме искового заявления. Но если в процессе рассмотрения дела в суде, какая- либо сторона заявит о том, что истцом пропущен срок исковой давности и суд установит, что данное обстоятельство имеет место, то суд откажет в удовлетворении исковых требований.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Ольга Николаевна. Последнее время очень активно начали строить так называемое малоэтажное жилье в разных районах города. Особенно на уралмаше ,в юго западном районе и пр. Суть такова. Застройщик покупает в районах ,выделенных под ИЖС(в частном секторе) землю 10-12 соток . Строит дома, трехэтажные на 25-30 человек, за счет взносов дольщиков , которые заключили договора с ним. Как правило ,там все автономное ,вода – скважина. Газовая котельная – тепло. Канализация автономная . Квартиры студии на 25-30 кв м стоят 1200 0000-1300 000 при сроках заключения договора примерно полгода. Аккуратные домики стоят , допустим на Хасановской 49, или пер. Татарский 15.Пока еще нежилые. Однако ,вся Россия видела как сносили подобные дома в Москве. Нарушены какие-то правила градостроительства. Люди говорили по ТВ , что и разрешение на строительство местных сластей видели . И местный дядька, которого я встретил около этих домов ,сказал мне "Не покупай ,все равно сносить будут". Якобы дом должен занимать не более 25%  от общей площади всей земли. А там все впритык , простым глазом видно. Таких домов строится много .Хотелось бы узнать законно ли все это , или это опять какое-то хитрое мошенничество, чтобы выманить у нас миллионы да и смотаться за границу. Главное , когда разговаривают по телефону соблазнители дешевого жилья , то у них все по закону и честно. Ну да это понятно. С уважением Борис .

Спасибо за ответ! А Тогда у меня новый вопрос, если собственники захотят продать свою долю в этой квартире, по закону собственники я (мать внучки) и мой брат, как тогда быть, раз она не собственник получается и прав у нее нет на это жилье? я то понятно свою долю не продам, а вот насчет брата не уверенна, как тогда быть?

Добрый день Елена.

Мне не очень понятны Ваши опасения. Внучка не остается без жилья, она имеет право там проживать. Если Ваш брат захочет продать свою долю, то Вы ему это запретить не сможете. Но здесь есть ряд нюансов.
В силу ст. 250 Гражданского кодекса РФ прежде чем продавать свою долю третьим лицам брат обязан в письменной форме известить Вас о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых доля продается. Если Вы откажетесь от покупки доли или не приобретете ее в течение 1-го месяца, то брат вправе будет продать долю любому лицу.
Если Вы хотите, чтобы у Вашей дочери была доля в квартире, то Вы можете ей подарить часть своей доли, тогда она также станет сособственником этой квартиры.

С уважением,
Мурадова О.Н.

Добрый день Борис.

Без изучения всех документов, касающихся строительства дома, однозначно ответить на Ваш вопрос нельзя. Прежде чем покупать квартиру, я советую Вам внимательно изучить следующие моменты:
- нужно проверить наличие свидетельства о праве собственности на землю;
-познакомиться с кадастровым паспортом на земельный участок;
-проверить категорию земли и вид разрешенного использования;
-наличие разрешения на строительство, а также посмотреть на какие виды работ оно выдано;
-внимательно изучить схему продажи квартиры (какой договор предлагают подписать покупателям квартиры);
-почитайте отзывы других граждан о застройщике.

С уважением,
Мурадова О.Н.